金利上昇にビビってるあなたへ。私が本気で調べた、住宅ローン変動金利の『リアル』と賢い選択。

「金利が上がったらどうなるの？」
その不安、私が全部引き受けるわ！
賢い選択で、理想の家を手に入れるのよ。

ねぇ、アユミさん。

32歳で2歳のお嬢さんがいて、マイホームを夢見てるって、本当に素敵なことだわ。

ハウスメーカー3社で見積もりを取ったものの、無垢床に広いパントリー、吹き抜け…理想を詰め込んだら予算を500万円もオーバーしちゃって、途方に暮れてるって話、他人事とは思えないのよ。

「一生に一度だから妥協したくない」っていう気持ちと、「これ以上ローン増やせない」っていう現実の板挟みになって、ご夫婦で喧嘩が増えちゃったなんて聞くと、胸が痛いわ。

「どこを削ればいいのか」「もしかして騙されてるんじゃないか」って、不安でいっぱいになっちゃうのも無理ないわよね。

特に、最近よく聞く「金利上昇」のニュース。

超低金利の変動金利で借りようと思ってたのに、このニュース見たらもうビビっちゃって、夜も眠れないんじゃないかしら？

私もね、不動産業界に25年以上身を置いてきたし、52歳で自分で家を建てた経験があるから、アユミさんのそのモヤモヤ、痛いほどよくわかるのよ。

業者任せにすると、知らず知らずのうちに不必要なマージンや過剰な設備にお金を払いすぎちゃうことって、本当に多いのよね。

でもね、大丈夫。

質を落とす「ケチる節約」じゃなくて、無駄を省く「賢い選択」をすれば、予算内で理想の家はちゃんと建てられるのよ。

今日は、アユミさんみたいに金利上昇に不安を感じているあなたのために、住宅ローンの変動金利のリアルと、賢い選択をするための知恵を、全部包み隠さずお話するわね。

最悪のケースをシミュレーションして、それでも変動でいくべきか、固定とのミックスにすべきか、一緒に腹を括りましょう。

この先を読み進めて、不安を解消してほしいの。そして、笑顔で家づくりを進めてほしいわ。

住宅ローン金利の「上がりそう」に、なぜ私たちはこんなにビビるのかしら？

アユミさんが金利上昇のニュースを見てビビっちゃう気持ち、よくわかるわ。

だって、もし毎月の返済額が何万円も増えたら、今の家計がパンクしちゃうんじゃないかって、不安になるのは当然よね。

子供の教育費もこれからだし、老後の資金だって心配だもの。収入が急に増えるわけじゃないのに、支出だけ増えるなんて、想像するだけでゾッとするわ。

日銀の金融政策って、私たちの金利にどう関係するの？

最近よく聞く「日本銀行の金融政策の変更」とか「マイナス金利解除」なんて言葉、なんだか難しそうに聞こえるかもしれないわね。

でもね、簡単に言えば、日銀は私たちの経済を良くするために金利を調整してるのよ。

今までずっと「超低金利」だったのは、景気を良くするために、私たちがお金を借りやすくして、消費や投資を促そうとしてたからなの。

例えるなら、スーパーの特売セールみたいなものよ。お客さんがたくさん来てくれるように、値段（金利）を安くしてたのね。

でも最近、物価が上がり始めて「デフレ脱却」の兆しが見えてきたから、日銀は「そろそろ特売セールも終わりかな」って考えてるってこと。

セールが終われば、当然商品の値段（金利）は上がるわよね？

住宅ローンの変動金利は、この日銀の政策金利と密接に関わっているから、日銀が金利を上げれば、私たちの住宅ローンの金利も上がる可能性があるってわけ。

それが、「金利上昇」への不安の正体なのよ。

まずは知っておこう！変動金利の「いいとこ」と「ちょっと怖いとこ」

変動金利を選ぶ人が多いのは、やっぱりそれなりの理由があるわ。

でもね、メリットだけを見て飛びついちゃうと後で泣きを見るかもしれないから、両方をしっかり見ておくのが賢い選択よ。

変動金利の甘い誘惑、それは「超低金利」

今の日本の住宅ローン市場を見渡すと、変動金利は本当に魅力的だわ。

だって、固定金利と比べて毎月の返済額が何万円も違うんだもの、惹かれちゃうのは当然だわよね。

「月々の負担が軽い方が、今の生活も楽になるし、将来の貯蓄にも回せるわ」って考える気持ち、よーくわかるわ。

この「目先のメリット」が、多くの人が変動金利を選ぶ最大の理由なのよ。

＜変動金利の「いいとこ」まとめ＞

• とにかく金利が低い： 固定金利と比べて、最初の金利が段違いに低いから、月々の返済額をぐっと抑えられるわ。
• 金利が下がればラッキー： もし将来、金利がもっと下がることがあれば、返済額も減る可能性があるわよ。
• 借り換えしやすい： 低金利だからこそ、もし他の金融機関でもっといい条件が見つかれば、借り換えもしやすい場合が多いわ。

でもね、金利が上がるとどうなるの？最悪のシナリオを想像してみて

変動金利の「ちょっと怖いとこ」は、やっぱり金利上昇リスクよね。

「金利が上がったらどうしよう…」って、漠然と不安を抱えている人も多いと思うわ。

モヤモヤするんじゃなくて、具体的にどれくらい増えるのか見てみるのが一番よ。数字で見ておけば、不安も「覚悟」に変わるからね。

＜変動金利の「ちょっと怖いとこ」まとめ＞

• 金利が上がると返済額も上がる： これが一番の心配よね。金利が上がれば、当然月々の返済額が増えちゃうわ。
• 将来の予測が難しい： いつ、どれくらい金利が上がるかなんて、誰も正確にはわからないのよ。だから不安になるのよね。
• 「125%ルール」の落とし穴： 急激な返済額増加を防ぐルールだけど、これにはちょっとしたカラクリがあるの。後で詳しく説明するわね。

【最悪ケースも計算済み！】金利上昇シミュレーションで「ビビり」を「覚悟」に変えましょう

じゃあ、具体的に金利が上がったら、私たちの返済額ってどれくらい増えるのかしら？

一緒にシミュレーションしてみましょう。数字で見てみれば、漠然とした不安が具体的な対策に変わるからね。

シミュレーションの前提条件

アユミさんのケースをイメージして、こんな条件で計算してみるわ。

• 借入額： 3,500万円
• 返済期間： 35年
• 当初変動金利： 0.5%

ケース1：現在の超低金利（金利0.5%）の場合

項目	金額/割合
金利	0.50%
月々返済額	約92,570円
総返済額	約3,887万円

ふむふむ、月々9万円台なら、何とかやっていけそうだわって思うわよね。これが変動金利の魅力なのよ。

ケース2：金利が1%上昇した場合（金利1.5%）

もし、金利が1%上がって1.5%になったらどうなるかしら？

項目	金額/割合
金利	1.50%
月々返済額	約10万7,100円
総返済額	約4,498万円

あら、月々約1万4,530円もアップ！総返済額も約611万円増える計算になるわね。

これくらいなら、ちょっと食費を抑えたり、外食を減らしたりすれば何とかなるかしら…って思う人もいるかもしれないわ。

ケース3：金利が2%上昇した場合（金利2.5%）

じゃあ、もっと上がって2.5%になったら？

項目	金額/割合
金利	2.50%
月々返済額	約12万6,600円
総返済額	約5,317万円

うわぁ、月々約3万4,030円もアップ！総返済額は約1,430万円も増えちゃうわ。

こうなると、ちょっと家計が苦しくなってくるわよね。食費だけじゃなくて、他も削らないと厳しくなってくるかもしれないわ。

ケース4：金利が3%上昇した場合（金利3.5%）

これはもう最悪のケースと言ってもいいかもしれないわね。金利が3.5%まで上がったら…

項目	金額/割合
金利	3.50%
月々返済額	約14万8,700円
総返済額	約6,245万円

月々約5万6,130円もの大幅アップ！総返済額は約2,358万円も増える計算になるわ。

これはもう、家計を根底から見直さないと、かなり厳しいレベルよね。子供の習い事を諦めたり、旅行に行けなくなったり…なんてことも現実味を帯びてくるわ。

「125%ルール」があるから安心…はちょっと待って！遅れてくる請求書の話よ

変動金利には、「金利が急激に上がっても、5年間は月々の返済額が最大で125%までしか上がらない」というルールがあるのを知ってるかしら？

これは、私たちの急激な家計負担増を防ぐための、いわば「一時的なストップレバー」なの。

例えば、今の月々92,570円の返済額が、125%ルールが適用されると、最大で約115,710円までしか増えないってこと。

「え、それなら安心じゃない？」って思うかもしれないわね。

でもね、ここにはちょっとしたカラクリがあるのよ。

もし金利がどんどん上がって、本来払うべき利息が125%ルールで定められた月々返済額を超えてしまった場合、その超えた分の利息は「未払利息」として、将来の返済に回されちゃうの。

例えるなら、クレジットカードの最低支払い額だけ払って、残りをリボ払いにしちゃうようなものよ。目の前の支払いは抑えられるけど、その分、未払利息にはまた利息がかかるから、結果的に総返済額はどんどん膨らんでいくのよ。

そして、5年経って返済額が見直される時、この「未払利息」も含めて一気に返済額がドンと上がっちゃう可能性があるの。

つまり、「125%ルール」は、急な金利上昇から私たちを守ってくれる一方で、見えないところで借金が増え続けている可能性も秘めているってこと。

まるで、今月は食費を抑えられたけど、来月には特大の請求書が来るかも…みたいな、遅れてくる請求書の話なのよ。

だから、「125%ルールがあるから大丈夫！」って安心しきっちゃうのは危険よ。このルールがあるからこそ、金利の動向には常にアンテナを張っておく必要があるってことなの。

変動だけじゃ不安？「固定金利」や「ミックスローン」も視野に入れてみない？

ここまで変動金利のリスクを見てきたけど、じゃあどうすればいいの？って思うわよね。

変動金利が怖いなら、最初から固定金利にしておくか、変動と固定を組み合わせた「ミックスローン」を検討するのも賢い選択よ。

ガードを固める「固定金利」

固定金利は、その名の通り、借りた時の金利が最後まで変わらないタイプよ。

＜固定金利の「いいとこ」＞

• 安心感抜群： 金利が上がっても返済額は変わらないから、将来の家計計画が立てやすいわ。精神的な安心は大きいのよ。
• 金利変動リスクなし： 金利上昇のニュースにいちいちビクビクする必要がないわ。

＜固定金利の「ちょっと怖いとこ」＞

• 金利が高い： 変動金利に比べて、今の段階では金利が高めに設定されていることが多いわ。お天気リスクを完全回避できるけど、その分保険料が高いのと同じね。
• 金利が下がっても恩恵なし： もし金利が下がっても、返済額は変わらないから、変動金利を選んだ人より損した気持ちになるかもしれないわ。

いいとこ取りの「ミックスローン」という選択肢

「変動金利の低さも魅力だけど、全部変動だとやっぱり不安…」っていう欲張りさん（アユミさんもそうじゃないかしら？）には、ミックスローンがおすすめよ。

これは、借入額の一部を変動金利で、残りを固定金利で借りる方法のこと。

例えるなら、お肉と魚をバランス良く食べる献立みたいなものよ。リスクとリターンのバランスを自分で調整できるのが最大の魅力なの。

＜ミックスローンの「いいとこ」＞

• リスクを分散できる： 金利が上がっても、一部が固定されていれば、全体の返済額の上がり幅を抑えられるわ。
• 現在の低金利を享受： 変動金利部分で、今の低金利の恩恵も受けられるのよ。
• 柔軟性がある： 50:50や70:30など、自分のリスク許容度に合わせて割合を決められるわ。

＜ミックスローンの「ちょっと怖いとこ」＞

• 手間がかかる： 二つのローンを組むことになるから、手続きが少し複雑になったり、管理が面倒になったりする可能性もあるわ。
• 片方で損することも： 変動金利部分が大きく上がったり、固定金利部分が割高になったり、両方のデメリットを同時に背負う可能性もゼロではないわ。

結局、あなたは「変動金利」で腹を括るべき？それとも「備える」べき？

ここまで見てきて、どうだったかしら？

正直なところ、「これだ！」っていう正解は、アユミさん一人一人によって違うのよ。だって、リスクに対する考え方や、家族の状況、今後のライフプランはみんな違うもの。

でもね、賢い選択をするために、いくつか大事なポイントがあるから、一緒に考えてみましょう。

大事なのは「あなたのリスク許容度」と「ライフプラン」よ

家計のストレスチェック、やってみてほしいの

さっきのシミュレーション、もう一度見てみて。

もし金利が2%や3%上がった時に、月々3万円、5万円と増えた返済額を、今の家計でどこまで許容できるかしら？

「これくらいなら、食費や娯楽費を削れば何とかなる！」って思うのか、「もう無理！破綻するわ！」って思うのか。

あと、病気や失業で収入が減っちゃった時に、どれくらいの期間なら生活できるくらいの貯蓄があるのかしら？

具体的に考えてみてほしいの。漠然とした「大丈夫だろう」じゃなくて、ちゃんと数字で見て、ご夫婦で話し合ってみてほしいわ。

「プロスペクト理論」って心理学の言葉があるんだけど、人間って利益を得る喜びよりも、損失を回避する苦痛の方が大きく感じるものなのよ。

だから、金利が上がって損をするかもしれないっていう不安は、実際の増額以上に大きく感じちゃうものなの。でも、それを乗り越えて具体的な対策を考えることが、賢い選択に繋がるのよ。

将来設計との兼ね合いを忘れないで

子供の教育費、いつからいくらかかるのかしら？大学まで行かせたいなら、かなりの出費になるわよね。

ご主人の定年までの期間は？退職金はどれくらい見込めるかしら？老後資金の計画は立ててる？

住宅ローンは、人生で一番大きな買い物で、一番長い付き合いになるもの。

だからこそ、目先の返済額だけじゃなくて、子供の成長や自分たちの老後も含めて、長い目で見て「このローンで大丈夫か？」って考える必要があるのよ。

例えば、もしお子さんが私立大学に行きたいと言い出したり、夫婦どちらかが病気になって収入が減ってしまったり…そんな「万が一」の時も、今のローン返済計画で乗り切れるかしら？

賢い施主が実践する「金利上昇対策」3つの知恵

「じゃあ、金利が上がるのを指をくわえて待ってるしかないの？」って思っちゃうかもしれないけど、そんなことないわよ。

賢い施主は、ちゃんと対策を考えているものなの。

1. 繰り上げ返済で元本を減らす：「今のうちにちょこっと貯金箱に入れておく感覚ね」
   

   超低金利である今のうちに、余裕がある時に少しでも元本を減らしておくこと。これが一番シンプルで効果的な対策よ。

   元本が減れば、金利が上がった時の影響も小さくなるし、総返済額も減らせるわ。

   まとまったお金がなくても、月々数千円でもいいから、少しずつ「返済貯金」をする感覚で積み立てていくといいわね。

2. 金利タイプ変更オプションをチェック：「いつでも逃げ道があるか知っておくのは大事よ」
   

   今変動金利を選んだとしても、将来的に金利が上がりそうだと感じたら、固定金利に切り替えられるオプションがある金融機関を選ぶこと。

   もちろん、その時の金利で固定されることになるけど、いざという時の「逃げ道」があるのは、精神的な安心感が全然違うわ。

   もし、借りている途中で金利タイプを変更したいと思っても、金融機関によっては手数料がかかったり、条件が厳しかったりすることもあるから、契約前にしっかり確認しておくのが大事よ。

3. 情報アンテナを張っておく：「世の中のニュースに無関心じゃダメよ、自分の家計を守るためだもの」
   

   日本銀行の金融政策の動向、消費者物価指数、海外の金利情勢…なんだか難しそうに見えるけど、これらは全部、私たちの住宅ローン金利に影響を与える情報なの。

   毎日新聞を熟読する必要はないけれど、経済ニュースのヘッドラインくらいはチェックする習慣をつけてほしいわ。

   特に、日銀の金融政策決定会合の結果なんかは要チェックよ。早めに情報をキャッチできれば、金利タイプ変更や借り換えのタイミングを逃さずに済むわ。

   知らないで後悔するより、知って備える方がずっといいじゃない？

私の経験から言えること「家づくりは賢い選択の連続よ」

私もね、自分の家を建てた時、金利選びは本当に悩んだわ。

不動産業界に長くいたから、変動金利が低金利の恩恵を最大限に受けられることは知っていたけれど、やっぱり「将来金利が上がったらどうしよう」って不安はあったのよ。

当時52歳で、これまでの知識を総動員して、自分で職人さんを手配したり建材を輸入したりして、相場の3割安でこだわりの家を建てたけれど、金利の選択だけは、私の知識だけじゃなくて、家族のライフプランと、将来の経済状況をどこまで予測できるか、という自分との対話が必要だったわね。

結局私は、将来の教育費や老後資金の計画と照らし合わせて、変動金利を選択したけれど、その代わり、万が一金利が上がった時のために、家計に「余白」を多めに作っておいたの。

そして、常に金利の動向にアンテナを張り、数年ごとの繰り上げ返済計画も立てていたわ。

これは、私が「変動金利のリスクを受け入れる」と腹を括った上での、私なりのリスクヘッジだったのよ。

結局、大事なのは「目先の得だけじゃなくて、長い目で見て安心できる選択をすること」。

そして、どんな選択をしたとしても、「万が一」に備えることなのよ。

だって、住宅ローンは人生の伴侶みたいなものだもの。ずっと付き合っていくんだから、お互いのこと（金利と家計）をよく知って、賢く付き合っていかないとね。

家づくりの計画、一人で悩まないで！信頼できる「相談相手」を見つけましょう

アユミさん、業者任せにせず、ちゃんと専門家に相談してほしいのよ。

今回の金利の話もそうだけど、家づくりには本当にたくさんの「知って得する情報」があるの。

素人には分からない「業界の常識」や「不都合な真実」を教えてくれる、信頼できる相談相手を見つけることが、理想の家を予算内で建てるための近道よ。

今は、無料で家づくりの計画を相談できるサービスもたくさんあるから、活用しない手はないわ。

私の経験から言っても、やっぱりプロの目で「この土地にはどんな家が合うか」「この予算なら、どこにこだわれるか」「最適なローンの組み方は」なんて具体的なアドバイスをもらえるのは、本当に心強いものよ。

「タダでプロの意見が聞けるんだもの、利用しない手はないわ。」

家づくりは、人生の一大イベント。

金利の不安も、予算の悩みも、一人で抱え込まずに、ぜひプロの知恵を借りてみてほしいわ。

そうすれば、アユミさん夫婦の喧嘩も減って、笑顔で家づくりを進められるはずよ。

「私にもできそう！」「業者にこう言えばいいんだ！」って勇気が湧いてくるような、そんな一歩を踏み出してほしいと願っているわ。