「え、本当にうちの年収で、こんなに借りられるの…？」
銀行の担当者さんの言葉に、一瞬夢が膨らむわよね。
でもね、ちょっと待って。その「借りられる額」が、あなたの「無理なく返せる額」とは限らないのよ。
アユミさん、こんにちは！近所の頼れるおばちゃん、私よ。
今、ハウスメーカー数社から見積もりを取って、理想の家と現実の予算のギャップに悩んでいるって聞いたわ。
特に、「年収から計算したら4000万円くらい借りられますよ」って言われたことに、喜び半分、恐怖半分ってところかしら？
「一生に一度の買い物だから妥協したくない。でも、これ以上ローンを増やしたら、子どもの教育費や自分たちの老後資金が立ち行かなくなるんじゃないか…」
そんな不安で、ご主人とのケンカも増えちゃってるって？うーん、それは心配だわ。
私もね、25年以上この不動産業界で見てきたから、アユミさんの気持ち、痛いほどよくわかるの。
銀行はね、あくまで「貸せるか」で判断するのよ。でも、私たちが本当に知りたいのは「無理なく返せるか」、そして「家族の未来を犠牲にしないか」ってことよね。
今日は、そのモヤモヤをスッキリさせて、アユミさんが自信を持って家づくりを進められるように、銀行が教えてくれない「本当の適正予算」の出し方を、プロの視点と主婦の感覚で包み隠さずお話しするわね。
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銀行が言う「借りられる額」と、あなたが「返せる額」は全然違うのよ！
まずね、ここが一番大事なポイントなの。多くの人が勘違いしやすいところだから、よーく聞いてちょうだいね。
銀行の「借入可能額」は、あくまで「貸せる上限」でしかないわ
銀行はね、お客さんが住宅ローンを返済できる能力があるか、を審査するわよね。その時、主に何を見るかというと、あなたの「年収（額面）」と「他の借入との兼ね合い」よ。
例えば、「年収の〇倍まで」とか、「返済比率（年収に占める年間返済額の割合）が〇％以内」といった基準で機械的に判断するの。
だから、年収が上がれば上がるほど、「これだけ借りられますよ」っていう金額も増えていくわよね。
でもね、ここが落とし穴なのよ。
- 銀行は、あなたの「手取り収入」までは見てくれないわ。
- 子どもの教育費がいくらかかるか、なんて将来のことは計算に入れないの。
- 「老後資金はいくら必要か」なんて、銀行の管轄外よね。
- 「住宅購入時の諸費用」や「住んでからの維持費」も、借入額には含まれないの。
そう、「最大でこれくらいは貸せますよ」っていう、銀行側の都合でしかないのよ。あなたが本当に「無理なく返せる額」とは、全く別物ってことなのね。
「年収4000万借りられる」と言われたら、ちょっと待った！
アユミさん、銀行さんに「4000万円くらい借りられますよ」って言われて、どう思ったかしら？
「え、そんなに！」って、ちょっと舞い上がっちゃったんじゃないかしらね。
実はこれ、「アンカリング効果」っていう心理現象が働いている可能性が高いのよ。
最初に「4000万円」って言われると、それが基準点になっちゃって、例えば「3500万円」に減らしても、あんまり「減った感」がしないの。本当はすごく大きな金額なのにね。
でも、その数字に惑わされないでちょうだい。
だって、銀行さんはあなたの家庭の「教育費プラン」や「老後資金計画」までは把握していないもの。それなのに、借りられるだけ借りてしまって、後で「こんなはずじゃなかった…」って後悔する人を、私はたくさん見てきたのよ。
昔、バブル期にはね、多くの人が「家は値上がりするから」って、無理なローンを組んで、景気が悪くなった途端に返済不能になっちゃったの。そんな悲しい歴史を繰り返してほしくないわ。
将来の不安を吹き飛ばす！私がお勧めする「安心の住宅ローン適正予算」の出し方
じゃあ、どうしたら「無理なく返せる」適正な予算がわかるのかしら？
大丈夫。私と一緒に、一つずつ見ていきましょうね。
まず「手取り月収」から、返済上限額を決めちゃいましょう！
住宅ローンを考える上で一番大事なのはね、ずばり「手取り月収の20〜25%」を月々の返済額の上限とすることなの。
「え、そんなに低いの？」って思ったかしら？でも、これが「賢く節約、理想は高く！」を叶えるための黄金比率なのよ。
例えば、アユミさんの手取り月収が38万円だとすると、
- 38万円 × 20% = 7.6万円
- 38万円 × 25% = 9.5万円
つまり、月々の返済額は7.6万円〜9.5万円くらいに抑えるのが理想的ってことね。
「えー、もっと借りないと、理想の家は無理なんじゃ…」って声が聞こえてきそうだけど、これにはちゃんとした理由があるのよ。
この比率なら、残りのお金でね、
- 子どもの教育費のための貯蓄
- 自分たちの老後資金のための積立（iDeCoとかNISAとかね）
- 車の買い替えや旅行などの娯楽費
- 病気や失業といった万が一のための緊急予備資金
これらを無理なく確保できるの。ちょうどスーパーで「今月は食費はこれだけ！」って決めて、計画的に買い物をするのと同じ感覚かしらね。
逆に、手取りの30%を超えてしまうと、生活がカツカツになって、何かあった時に対応できなくなる可能性が高まるわ。
次に、その返済額で「いくら借りられるか」を逆算するのよ！
月々の返済上限額が決まったら、今度はその金額で「いくらまで借りられるのか」を逆算してみましょう。
これはね、インターネットで「住宅ローンシミュレーション」って検索すると、いろんなサイトが出てくるから、ぜひ試してみてほしいわ。
いくつか数字を入れてみる必要があるから、一緒に考えてみましょうね。
- 月々の返済額：先ほど決めた、手取り月収の20〜25%の範囲で。仮に9.5万円にしてみましょう。
- 金利：今は超低金利だけど、将来何があるかわからないから、ちょっと高めに見積もるのが鉄則よ。例えば、変動金利なら今の金利に0.5%くらい上乗せして1.5%とか、固定金利なら2%くらいで計算してみるといいわ。ここでは仮に1.5%で見てみましょう。
- 返済期間：最長35年が多いけど、できればご主人が定年を迎えるまでに完済できる期間で設定できると理想的ね。ここでは仮に35年で計算してみましょう。
さあ、これらの数字をシミュレーターに入れてみると…
月々9.5万円返済、金利1.5%、35年返済の場合、約3000万円が無理なく借りられる借入総額の目安になるわね。
どうかしら？銀行さんが言った「4000万円」よりも、ずいぶん低い数字になったんじゃないかしら？でもね、これがアユミさんたち家族が安心して生活していくための、本当の適正予算なのよ。
忘れちゃダメ！「住宅購入の諸費用」と「住んでからの維持費」
住宅を購入する時ってね、家の価格以外にも、いろんなお金がかかるの。これが「諸費用」って言われるものね。
だいたい、家の購入価格の5〜10%くらいは必要になるわ。例えば、3000万円の家なら、150万円〜300万円ってことね。
具体的には、こんな費用があるの。
- 不動産会社の仲介手数料
- 登記費用
- 住宅ローンを借りる手数料や保証料
- 火災保険料
- 引っ越し費用
- 新しい家具や家電の費用
これらの費用は、住宅ローンとは別に、現金で用意する必要があることが多いのよ。
そして、家を買った後も、お金はかかり続けるわ。
- 毎年かかる固定資産税（これは結構大きいわよ！）
- 将来のための修繕積立金
- マンションなら管理費
これらも、月々の返済額とは別に、家計から捻出しなきゃいけないの。だから、返済計画を立てる時には、これらの費用も考慮に入れないとダメなのよ。
だからね、住宅ローンの頭金に加えて、最低でも生活費の3〜6ヶ月分くらいの緊急予備資金は、必ず手元に残しておくようにしてちょうだい。
これは、家庭の「保険」みたいなものだからね。
適正予算が見えてきたら、次は「ライフプラン」と照らし合わせるの！
適正な住宅ローンの借入額が見えてきたら、今度はそれをあなたの家族の「ライフプラン」と合わせて考えていくのよ。
特に、アユミさんのように小さなお子さんがいる家庭は、将来の大きな出費があるから、よーくシミュレーションしておく必要があるわ。
子どもの教育費、いくらかかるか知ってる？
2歳のお嬢さんがいるアユミさんにとって、一番気になるのが「教育費」じゃないかしら。
幼稚園、小学校、中学校、高校、そして大学…、進路によってかかるお金は大きく変わってくるのよ。
- 全て公立で大学が国立の場合でも、一人あたり約1000万円は必要と言われているわ。
- もし幼稚園から大学まで全て私立だと、なんと2000万円以上かかってしまうケースもあるのよ！
塾代や習い事、部活動の費用、海外留学なんてことになったら、もっと必要になるわよね。
これって、まるで料理の段取りと一緒よ。メインの材料（住宅ローン）だけじゃなく、調味料（教育費）や付け合わせ（老後資金）もちゃんと準備しておかないと、食卓が寂しくなっちゃうでしょ？
住宅ローン返済と教育費のピークが重なる時期は、家計が一番苦しくなる時期なの。だから、今からしっかりと計画を立てて、貯蓄していくことが肝心よ。
自分たちの老後資金、本当に足りる？
「え、まだ先の話でしょ？」って思ったかしら？でもね、老後資金の準備も、早く始めるほど楽になるのよ。
今の年金制度がどうなるかなんて、正直誰にもわからないわよね。
夫婦二人がゆとりのある老後を送るためには、公的年金以外に2000万円〜3000万円は必要だって言われているの。
住宅ローンを組んで、毎月ギリギリの生活を送っていたら、老後資金の準備なんて後回しになっちゃうわ。
でも、手取り月収の20〜25%ルールを守って借りていれば、iDeCo（イデコ）やNISA（ニーサ）といった国の優遇制度を使って、無理なく老後資金も積み立てていけるのよ。
これがね、長期的に見て、家族みんなが笑顔でいられる秘訣なの。
金利タイプ選びも、将来を見据えてシビアにね！
住宅ローンの金利には、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があるわよね。
「今は変動金利が低いから、みんなそっちを選んでるって聞いたけど？」
うん、確かに今は変動金利の方が低いことが多いわ。でもね、変動金利は将来、金利が上がる可能性があるってことを、絶対に忘れないでちょうだい！
「ここは絶対に譲っちゃダメ！」っていうプロの視点から言うと、変動金利を選ぶなら、
- 金利が上がった時に、返済額がどれくらい増えるかシミュレーションしておくこと。
- 万が一金利が上がっても、対応できるだけの貯蓄（金利上昇リスクに対応する予備費）を用意しておくこと。
- 定期的に金利の動向をチェックして、必要なら固定金利への借り換えも検討すること。
この３つが鉄則よ。まるで料理中に火加減をずっと見てるのと同じね。ずっと強火のままだと焦げ付いちゃうもの。
将来の金利上昇が不安なら、多少金利が高くても、ずっと返済額が変わらない「固定金利」を選ぶのも賢い選択だわ。
自分のリスク許容度と、将来のライフプランをよく考えて、慎重に選んでちょうだいね。
「でも、理想の家を諦めたくない…」アユミさんのその気持ち、よーくわかるわ！
「月々の返済額を抑えたら、理想の無垢床も、広いパントリーも、吹き抜けも、全部諦めなきゃいけないの…？」
アユミさんのそんな気持ち、よーくわかるわ。私もそうだったもの。
でもね、諦める必要なんてないのよ！
「質を落とす『ケチる節約』」ではなく、「無駄を省く『賢い選択』」があるってことを、私は25年以上不動産業界にいて、そして自分自身がセルフビルドに近い形で家を建てた経験から、身をもって知っているの。
例えばね、
- 「施主支給」といって、自分で建材や設備を買って工務店に渡す方法
- 「分離発注」といって、設計と施工を別々の業者に頼む方法
- 「地元の工務店」を上手に選ぶ方法
- 「家づくりに関する補助金」を賢く活用する方法
これって、まるでスーパーで特売品を狙ったり、業務用スーパーを活用したり、旬の野菜で献立を考えたりするのと同じでしょ？やり方ひとつで、数百万単位でコストを抑えることができるのよ！
そうすれば、無理な住宅ローンを組まなくても、アユミさんの理想を叶える家は建てられるわ。
「予算が足りないから」と夢を諦めるなんてもったいない！業者任せにせず、施主が少しだけ賢くなれば、予算内で理想の家は建つ。その「業界の常識」と「主婦の現実」の隙間を埋める知恵を、これからもどんどん手渡していくから、安心してちょうだいね。
まとめ：あなたの未来は、銀行の数字じゃない！
今日はね、銀行が貸してくれる金額に惑わされずに、アユミさん家族が本当に安心して暮らせる「適正な住宅ローン予算」の出し方について、お話ししてきたわ。
これだけは、絶対に覚えて帰ってほしいの。
- 銀行の「借入可能額」は、あなたの「返せる額」ではない！「アンカリング効果」にだまされないで。
- 無理なく返せる理想の月々返済額は、「手取り月収の20〜25%」が目安よ。これが、教育費も老後資金も守る黄金比率ね。
- 住宅購入には、家の価格以外に「諸費用」や「維持費」もかかることを忘れずに。緊急予備資金は確保しておいてね。
- 子どもの教育費や自分たちの老後資金といった「ライフプラン」全体と照らし合わせて、シビアにシミュレーションすること。変動金利の選択は特に慎重にね。
住宅ローンは、何十年も続く長い道のりよ。途中で苦しくなって、家族の笑顔が減っちゃうようなことにはしてほしくないわ。
だからこそ、今のうちから「賢い選択」をして、将来の不安を吹き飛ばしてちょうだい。
一人で悩まずに、まずは今日の知識を元に、ご主人とじっくり話し合ってみることから始めてみて。
そして、もし「やっぱり自分たちだけで計算するのは不安だな…」って思ったら、無料で相談できるプロの意見を聞いてみるのも、すごくお勧めよ。具体的な数字を入れて、あなたの家計に合ったシミュレーションをしてくれるから、ぐっと安心できるはずよ。
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